Dù được nhận định là một năm tươi sáng cho thị trường nhưng nhiều nhà đầu tư nghi ngại, những áp lực từ nguồn cung tăng cùng đòn bẩy tài chính hạn chế sẽ khiến đầu tư căn hộ trong năm 2018 không còn dễ dàng.
Nghi ngại trước sự bùng nổ nguồn cung căn hộ
Sau thời gian dài nguồn cung chỉ tung ra nhỏ giọt, giới chuyên môn dự đoán năm 2018 sẽ là năm bùng nổ về lượng sản phẩm đổ ra thị trường. Hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư tại Tp.HCM đều có trong tay hàng loạt dự án để sẵn sàng bung hàng và khởi động lại các kế hoạch chào bán đã bị hoãn lại trong 2017. Nếu chỉ tính riêng nguồn cung của loạt ông lớn như Phú Mỹ Hưng, Nam Long Group, T&T Group, Khang Điền, Thủ Đức House, Keppel Land, Phú Long, Đại Phúc, Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, con số dự kiến đã vượt ngưỡng 50.000 – 70.000 căn hộ. Đó là chưa tính hàng chục ngàn căn hộ thứ cấp chính thức bàn giao trong năm nay.
Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, TGĐ Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, tính riêng khu vực phía Nam nguồn cung mới trong năm 2018 có thể đạt không dưới 60.000 sản phẩm. Còn theo CBRE Việt Nam, nguồn cung bất động sản năm 2018 chắc chắn sẽ tăng cao hơn năm 2017 do có một lượng hớn hàng hóa từ năm cũ chưa kịp tung ra được cộng dồn chuyển sang năm mới. Điều đó có nghĩa là con số sẽ vượt qua mức 35.000 căn hộ (tính riêng Tp.HCM). Còn thống kê của Savills Việt Nam, nếu tính cả nguồn cung hoàn thiện và mới thì 2018 Tp.HCM có thể chạm mốc 70.000 căn hộ.
Sự sôi động cả về nguồn cung sơ cấp và thứ cấp đối với người mua thực là một tín hiệu đáng mừng vì đa dạng sự lựa chọn. Tuy nhiên với nhà đầu tư thì đây cũng là năm nhiều thách thức vì sự cạnh tranh sẽ gay gắt hơn nhiều so với thời điểm 2016 – 2017.
Ông Phạm Việt Cường, nhà đầu tư quận 1 cho rằng, nguồn cung tăng chắc chắn ít nhiều sẽ tác động đến sức mua trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh nguồn cung, các yếu tố khác như chính sách, pháp lý, sự dịch chuyển các kênh đầu tư cũng sẽ góp phần giúp thanh khoản tăng hoặc giảm trong thời gian tới. Vì vậy, hiện tại ông và nhiều nhà đầu tư khác vẫn chưa có quyết định chắc chắn mà sẽ chờ sản phẩm phù hợp cũng như diễn biến mới từ thị trường.
Theo Giám đốc một sàn giao dịch tại quận 2, sự đa dạng nguồn cung sẽ làm tăng tính cạnh tranh và nguy cơ dư cung rất có thể diễn ra. Một khi nguồn cung tăng mạnh mà nhu cầu mua chỉ có hạn, áp lực cạnh tranh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ khiến việc ra hàng khó khăn hơn. Vì vậy năm nay có thể giới đầu tư sẽ không ôm số lượng hàng lớn mà chỉ đầu tư giới hạn và chỉ chọn các dự án có nhiều ưu thế thanh khoản.
Khó kỳ vọng vào lướt sóng
2018 được nhận định là năm rất khó để lướt sóng căn hộ. Việc ngân hàng siết tín dụng, hạn chế cho vay bất động sản cộng với các định chế tài chính dè dặt hơn trong cho vay đầu tư địa ốc sẽ gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư không tự lực được tài chính. Sự thận trọng của ngân hàng có thể tạo nên một số rào cản nhất định cho nhà đầu tư đặc biệt là dân lướt sóng khi phải dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư địa ốc.
Bên cạnh đó, nguồn cung lớn trong năm 2018 càng khiến việc ra hàng của giới đầu tư thêm khó khăn. Trong năm 2017, tại một số dự án căn hộ trung cấp, nhà đầu tư chỉ hưởng chênh nhẹ từ 3 – 5% so với giá mua vào hoặc phải bán hòa vốn nhằm đẩy hàng nhanh. Trong thực tế, dù giá căn hộ bán ra trên thị trường thứ cấp được thông báo là tăng bình quân từ 10 – 15%/năm nhưng việc ra hàng gặp không ít khó khăn, giá bán thực chất không được như mức đưa ra. Một số nhà đầu tư thứ cấp sau thời gian dài không bán được sản phẩm hoặc gặp áp lực tài chính đành chấp nhận giảm giá từ 2 – 5% so với thời điểm mua vào, tức là rẻ hơn cả sản phẩm sơ cấp của CĐT mới mong đẩy được hàng.
Ông Nguyễn Văn Đạo, một nhà đầu tư khu Đông chia sẻ, sẽ rất khó khăn để nhà đầu tư lướt sóng căn hộ trong năm 2018. Trong khi nguồn cung mới cứ liên tục được bơm vào thị trường, việc muốn ra hàng nhanh trong thời gian ngắn với giá chênh lệch là điều rất khó khăn. Để tăng tính cạnh tranh khi cung dồi dào, các CĐT cũng sẽ thận trọng trong kế hoạch tăng giá từng giai đoạn. Vì vậy, nhà đầu tư thứ cấp không còn dễ dàng bán chênh nhanh sản phẩm như giai đoạn 2016 – 2017, nhất là với dòng sản phẩm nhà cao – trung vốn có nguồn cung dồi dào nhất thị trường hiện nay.
Theo ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa, năm 2018 là thời điểm rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm. Khi nguồn cung sẵn sàng vận hành đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Đầu tư căn hộ cần có hướng đi dài hạn, cái nhìn chi tiết hơn thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận nhất thời hay tâm lý đám đông. “BĐS vẫn sẽ là kênh sinh lợi nhưng không dễ dàng như thời điểm trước”, ông Quang nhấn mạnh.